稅法白話文－遺產稅及贈與稅：遺產中有「不動產」的相關稅賦？

宋光國會計師　撰文

　　如何做好財產規劃，有效降低遺產稅？

　　「工商時報：全台1.9萬有錢人，擁有逾十間屋」。財政部數據顯示(賦稅署全國歸戶統計)：全台持有房屋人數799.3萬人，其中持有3戶以上高達77.4萬人（佔比9.7%）。

　　有土斯有財的觀念使不動產向來是華人重大傳承項目，好的不動產規劃不僅得以合法降低稅金，更能避免家族紛爭且完善照顧子子孫孫，留下美好的記憶。

　　回顧開頭的新聞，當您或家中長輩擁有多筆土地、房屋時，有很大的機會面臨不動產傳承議題，我們以本文帶領讀者認識相關稅賦（要繳什麼稅？），進而攜手規劃貫徹個人意願的方案。

　　誠真事務所提出常見問題，有節奏的完整認識不動產稅賦（見下圖一）。

問題一：繼承土地、房屋，可能遇到哪些稅賦？

繼承不動產面臨的可能稅賦有「土地增值稅、遺產稅、房地合一稅」，以下我們將逐一說明。

問題二：當繼承不動產時，「土地增值稅」怎麼課稅？

土地增值稅的概念是：當土地所有權移轉時，國家針對土地漲價金額課稅。土地漲價金額=本次移轉時土地公告現值－取得時土地公告現值。
「免徵」：繼承時免徵土地增值稅，依據土地稅法第28條之但書－因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。
特殊議題：遺贈、贈與、繼承後再移轉的稅金計算
- 遺贈土地要課稅（土增稅）：遺贈即為透過遺囑，將遺產無償給予「非法定繼承人（朋友、特定親戚等）」，不屬於繼承行為，不適用土地增值稅之免稅規定
- 「贈與方式」移轉土地要課稅（土增稅）。
- 繼承後再移轉，土增稅的計算基礎為何？「繼承開始日」的土地公告現值，而不是繼承前的取得現值

問題三：當繼承不動產時，「遺產稅」怎麼課稅？

在文章「稅法白話文－遺產稅及贈與稅：遺產稅計算方式？」已深度剖析遺產稅的計算，本文將遺產稅的重心放在「不動產」。
首先思考「不動產是以何種金額計入遺產總額中？是「市場交易價格」、是「取得時成本」、是「政府公告現值」？
答案是以「政府公告現值」（土地－土地公告現值；房屋－房屋評定現值）計入遺產總額。故前述金額大概率遠遠低於市場價格，相較繼承等值現金，繼承不動產的遺產稅金會「低很多」。

案例：【某甲】遺留4筆不動產及部分現金給子孫繼承，其市價、政府公告現值分別為：

課稅基礎＝11,710萬（遺產總額）－1,333萬（基本免稅額）－138萬（喪葬扣除額）＝10,239萬

問題四：當繼承不動產時，如何影響「房地合一稅」？

特例：房地合一稅未必發生！當喬治二世出售給凱撒先生時，理應發生房地合一稅，但有些情境卻「不發生」。在文章「大白話房地合一稅—『繼承的房地合一稅』」曾探討繼承不動產的三種情境，我們以圖列示（圖四）

問題五：當繼承不動產時，「特殊土地－農地、林地、道路用地、公共設施保留地」怎麼課稅？

問題六：繼承不動產之貸款有節稅效果嗎？

當您繼承長輩的市值8,000萬的土地（公告地價4,500萬），該地同時背負6,000萬的銀行貸款，該貸款會產生何種稅負效果？
- 遺產稅：會降低遺產稅金225萬。該土地增加遺產總額4,500萬（公告地價），同時產生6,000萬（貸款）扣除額，假設適用稅率15%，則稅負影響為－1,500萬（4,500萬－6,000萬）×15%＝－225萬。（欲進一步以個人狀況設算稅金，可洽詢本事務所）
- 土地增值稅：無影響。
- 房地合一稅：降低房地合一稅金300萬。依據台財稅字第10904601200號（財政部109.7.15），繼承後再出售可抵減售屋所得1,500萬（4,500萬－6,000萬），假設持有期間為9年，則適用房地合一稅率20%（持有5～10年稅率），得節稅金額為－1,500萬×20%＝－300萬。
總計節稅效果：525萬（遺產稅225萬及房地合一稅300萬）

　　房屋及土地往往是台灣人財富佔比最高項目，順理成章成為財富規劃重心。當我們計畫將不動產傳承子孫，會遭遇哪些稅賦？要用什麼方式規劃避開日後巨額稅金？本文是不得不看的好文。

　　財富的提前規劃不僅可有效且合法的降低稅金，更能透過身分轉變、信託架構、公司架構達成個人意志，同時避免家族紛爭。

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