房地合一稅是什麼—「房地交易價格低於市價」的稅務風險

宋光國會計師　撰文

　　「面對家族傳承，父母將房地產移轉予子女，傳統作法有三種方式—（一）贈與、（二）繼承、（三）名義買賣實質贈與。」

　　關於「名義買賣，實質贈與」的移轉方式，其稅務風險有二類，「風險一：二等親間的買賣，被視為贈與的可能（課徵贈與稅）」；「風險二：以遠低於市場行情的價格出售不動產，差額被視為贈與的可能（課徵贈與稅）」。

　　「名義買賣，實質贈與」之三種目的：（1）節省贈與或遺產稅、（2）適用一生一次土增稅減免、（3）墊高不動產成本（減少日後再出售的房地合一稅）、（4）避開民法繼承順位之限制。

　　本文僅討論「風險二：以遠低於市場行情的價格出售不動產，差額被視為贈與的可能（課徵贈與稅）」。

　　在討論上述風險前，我們複習相關法令—遺產及贈與稅法第五條第二款：以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分以贈與論，課徵贈與稅（視同贈與）。

　　我們以圖1案例的「交易二」說明：以低於市場行情出售不動產會被課徵贈與稅嗎？另外，在房地合一稅制下，以此法移轉不動產可能造成更大的稅賦風險。

問題一：「交易二」以低於市場行情之3,000萬（7,500萬－4,500萬）出售不動產，差額會被視同贈與嗎？

問題二：遺產及贈與稅法第五條的「代價」是什麼？

據國稅局案例及說明，「代價的定義」在不動產交易中是「政府對房地之公告現值」，而不是市場實際交易價或鄰近不動產交易之實價登錄價格。因此，代價也就是「土地—公告現值、房屋—評定現值」。
實務而言，「土地公告現值及房屋評定現值」經常遠低於房地的市場交易價，因此在執行「名義買賣，實質贈與」的傳承行為，未必要以市場價格為準。
結論：案例之交易二，儘管其出售價格（4,500萬）遠低於市價（7,500萬），但仍比房地公告現值高（4,000萬），因此得免除被視為贈與的風險。

問題三：在房地合一稅制下，以低於市場價格移轉不動產，有經濟效益嗎？

圖2說明：
- 土增稅：以土地公告現值為計算基準，兩者相同。
- 利息支出：B等於市價需準備較多資金，故假設須向金融機構借貸而發生利息支出（3,000萬x 2.2% x 2年）。
- 房地合一稅率：本案例在114年8月再出售與凱撒先生，持有期間2年1月，故房地合一稅之稅率為35%，兩者稅率相同。
- 交易所得：兩者主要差異之所在，A低於市價為3,500萬，而B等於市價僅為500萬。
結論：以低於市價移轉不動產給子孫，並不具實質經濟效益且承擔鉅額房地合一稅的風險，故本事務所不建議此規劃。

　　以案例討論家族傳承不動產：為了降低籌措資金的金額，而採低於市價的方式出售，只要售價高於房地公告現值，就沒有被追繳贈與稅的風險，但是，誠真事務所「不建議」這麼做，因為承擔的房地合一稅遠高於節省成本而不具經濟效益。

　　下個主題，誠真事務所介紹本文一開始提及的風險一：在不動產移轉，採用名義買賣實質贈與的方法，可能面臨二等親間的買賣，被視為贈與的風險。如何避免踩到法律紅線是我們想帶給讀者的知識。

　　本文作者曾經任華南永昌投資信託公司的債券經理人，希望將個人或公司常見的三種行為—「稅務規劃行為、投資行為、家族傳承規劃」達到最佳且靈活的配置，而本文就是以稅務觀點融入到家族傳承實務中。

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