房地合一稅是什麼—「名義買賣，實質贈與」的「房地合一稅」（下集）

　　「面對傳承或繼承，父母將房地產移轉子女（或另有其人），傳統作法有三種方式—(一)贈與、(二)繼承、(三)名義買賣，實質贈與。」

　　2016年上路的房地合一稅，使得選擇何種移轉方式變得非常複雜，誠真事務所從房地合一稅制的本質出發，希望帶領讀者做出合法的房地移轉節稅規劃。

　　作者在上集介紹「名義買賣，實質贈與」的操作方式，並將作業流程區分４個行為，依序說明各個行為所面臨的稅賦，是非看不可的好文。本文（下集）則著重執行面的「風險」辨認與防範，避免被國稅局認定「假買賣，真贈與」而連補帶罰贈與稅。

　　避免讀者見樹不見林，本文在開始前先介紹此系列主題：在「家族不動產之所有權移轉」計畫，作者詳細分析三種常見的移轉方式(一)繼承、(二)移轉、(三)名義買賣，實質贈與，選擇不適切的方法則巨額稅金降臨。複習家族傳承計畫的四個議題：見圖1

　　執行「名義買賣，實質贈與」的稅賦風險，作者歸納為三種：(一)被認定「假買賣，真贈與」：起因不當的金流操作或違規的借貸條件；(二)低價出售而被認定贈與：起因以明顯低價出售不動產，其差額部分被認定贈與；(三)被認定遺產：死亡前二年內的贈與，併入遺產總額。

　　本文依序討論前段的三種情況，並將常見問題彙整在下圖22：

問題一：被認定「假買賣，真贈與」的風險

• 此時可能違反的法令有二
  • 遺產及贈與稅法第5條第6項：二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論並課徵贈與稅。
    • ★但書：能提出已支付價款之確實證明，且該價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。
  • 遺產及贈與稅法第5條第3項：以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。前述資金或不動產以贈與論並課徵贈與稅。
• 家族成員間以「買賣」移轉不動產所有權，多屬二親等間的買賣，原則應以贈與論之。但是，該法條之「★但書」為「名義買賣，實質贈與」開啟友誼之門，因此精確執行但書的規範成為重中之重。
• 避免「名義買賣，實質贈與」被認定為「假買賣，真贈與」，此時資金流向與貸款條件為稅局關注重點，可從不動產買方的「資力」及「貸款」分析：
  • 資力：買方須證明「自有資金」的來源，比如所得、歷年儲蓄、財產出售紀錄、保險解約金、歷年受贈的現金。
  • 貸款：此買賣不動產交易除前述自有資金外，若涉及貸款，須符合２條件—(１)貸款不得來自出賣人；(２)出賣人不得為此貸款提供擔保。
• 必須申報：儘管行為均符合前述「資力及貸款」的條件，但二等親間買賣「必須申報」，期限為行為發生日後30日內，並檢附「契約書」、「支付金流」、「前述資力及貸款證明」。
• 帳戶列管：申報的買賣雙方帳戶可能被稅局列管，故未來被認定金流異常時有解釋風險。

問題二：低價出售而被認定贈與的風險

• 此時可能違反的法令是
  • 遺產及贈與稅法第5條第2項：以顯著不相當之代價，讓與財產，其差額部分以贈與論並課徵贈與稅。
• 作者曾寫文章『房地合一稅是什麼—「房地交易價格低於市價」的稅務風險』討論「以遠低於市場行情價的價格出售不動產，會面臨何種稅務風險？」，該文章的結論有二（A與B）：
  • 結論A：只要出售價格相較不動產公告現值為高，儘管前者遠低於市場行情，仍得以免除視為贈與的風險。
  • 結論B：低價出售沒有經濟效益，以低於市場行情移轉不動產，優點是準備較少之資金，但將承擔鉅額房地合一稅的風險，無顯著經濟效益，作者不建議此規劃。
• 結論：承上述的結論A與B，以低於市場行情移轉不動產在「名義買賣，實質贈與」的作法上不具實質意義，故違反該法令的機率不高。

問題三：被認定遺產的風險

• 此時可能引用的法令是
  • 遺產及贈與稅法第15條：被繼承人死亡前二年內贈與特定個人之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額。
  • 法條大白話：死亡人在過世之日的前兩年之贈與財產（包含贈與免稅金額每年244萬），必須計算在此次遺產中。受贈與的人是以下特定三種人。
    • 配偶
    • 死亡人的順序繼承人（民法§1138及§1140）
    • 前述順序繼承人的配偶
• 生老病死是我們無法選擇的課題，「名義買賣，實質贈與」的核心是善用贈與免稅額並累積多年，再一次性的買賣不動產，目的是墊高成本而避免巨額房地合一稅金。由於需要多年執行，因此及早實踐並把握時間價值，是節稅規劃的重要環節。

　　在「名義買賣，實質贈與」的下集，我們著重在稅賦風險的辨識與避免，其風險便是被稅局認定「假買賣，真贈與」的可能性，藉由理性分析法令與稅局檢查行為，作者認為誠真事務所的建議方案能夠適切的滿足客戶特定需求。

　　本文作者曾經任華南永昌投資信託公司的債券經理人，希望將個人或公司常見的三種行為—「稅務規劃行為、投資行為、家族傳承規劃」達到最佳且靈活的配置，而本文就是以稅務觀點融入到家族傳承實務中。

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