大白話房地合一稅—「名義買賣，實質贈與」的「房地合一稅」（上集）

宋光國會計師　撰文

　　「面對家族傳承，父母將房地產移轉子女，傳統作法有三種方式—(一)贈與、(二)繼承、(三)名義買賣，實質贈與。」

　　2016年上路的房地合一稅，使得選擇何種移轉方式變得非常複雜，誠真事務所從房地合一稅制的本質出發，希望帶領讀者做出合法的房地移轉節稅規劃。

　　上篇介紹「繼承房地」，儘管繼承與贈與在房地合一稅制下的觀念雷同，但財政部的解釋函令（台財稅字第10404620870）大幅降低「採用繼承移轉不動產」的稅金。

　　本系列主題專注在「家族中不動產所有權之移轉規劃」，誠真事務所詳細分析三種常見的移轉方式（1繼承、2移轉、3名義買賣實質贈與）對最終稅負的影響，不同方式將造成南轅北轍的稅金，稍有不慎則巨額稅金降臨。複習家族傳承計畫的四個議題：見圖一

　　我們已經介紹二種移轉不動產的方法—贈與與繼承，本文則專注「名義買賣，實質贈與」。誠真事務所以「圖18」列示常見問題，幫助讀者了解此方法面臨的稅賦種類及潛在違法風險。

問題一：名義買賣，實質贈與的方案

誠真事務所的建議方案—善用稅法賦予每年贈與免稅額244萬(每個贈與人)：父親及母親「每年分別匯款244萬(共計488萬)」至子女(或非繼承人)帳戶，以多年累計一定金額，再按接近房地市價售予子女。方案亦可同時配合銀行房屋貸款（贈與及繼承無法善用金融槓桿）。
我們以圖示（圖19）做案例說明：

父母親在民國100年1月於新北市購入一間3房電梯大樓「A屋」，並將所有權登記在母親名下。
105年房地合一稅制上路後，父親苦思：如何在有生之年將A屋過戶給子女（或非繼承人(說明一)），且當子女（或非繼承人）「再出售」予外人喬丹時，如何避免鉅額的房地合一稅？
- 說明一：繼承人須符合「民法§1138的繼承資格及順序」」，儘管以遺贈方式規避前述順序，仍面臨二問題–(一)特留分(§1223)及(二)遺贈仍須繳土地增值稅（繼承則免徵）。故此法可解開民法對繼承的身分限制，使規劃更具彈性。
- 另補充：105年後才取得的房地，當經過繼承後的出售行為，仍要課徵房地合一稅而不適用舊制的繼承（「台財稅字第10404620870」）。

問題二：名義買賣，實質贈與會遇到哪些稅賦？

行為(一)–贈與：夫妻間的贈與，免納贈與稅（遺產及贈與稅法§20條：配偶相互贈與之財產，不計入贈與人當年度贈與總額）。
- 實務上須申報：自匯款日起30日內向國稅局申報贈與稅，並提示雙方資金流程。

行為(二)–贈與：此行為會課徵贈與稅，故規劃上要妥善運用每年免稅之贈與額度244萬，再配合行為(一)，故父母每年贈與免稅額達488萬。因此市價2,500萬的A屋約略五年可按市價完成「名義買賣，實質贈與」。

行為(三)–買賣：113年1月母親(所有權人)以市價(2,450萬)將A屋出售子女(或非繼承人)，由於該屋是在民國100年1月購入，因此交易課稅仍適用「舊制」，母親繳納「極少的」財產交易所得及土地增值稅。
- 土地增值稅是選擇繼承與買賣的最大差異，繼承可免徵。但是，買賣也可善用「一生一次優惠稅率10%」而大幅減少土地增值稅。

行為(四)–買賣：114年1月子女(或非繼承人)再以市價(2,550萬)將A屋出售喬丹。
- 房地合一稅：該屋因係113年1月取得，故適用新制(房地合一稅)，由於持有期間僅1年而課徵較高稅率45%。慶幸的是，「名義買賣，實質贈與」的移轉方式墊高「房地成本」，而大幅降低交易所得：2,550萬－2,450萬(前次交易售價)－76.5萬(3%仲介費)－2萬(兩次代書費)＝21.5萬。故房地合一稅僅9.675萬（21.5萬x 45%）。
- 土地增值稅：由於此有期間僅1年，金額微小而不計入。

若此案例「採贈與方式」，要繳納多少房地合一稅？必須繳納366.3萬!!!
- 假設房地公告現值約為市價65%，則房地合一稅高達366.3萬（(2,550萬－1,657.5萬－76.5萬－2萬) x 45%）。
- 具有規劃的房地移轉「節稅效益高達356.6萬」（9.675萬 vs 366.3萬）。

　　本文介紹「名義買賣，實質贈與」的建議作法，同時解析在運作過程會發生的稅賦風險。誠真事務所提出此規劃，主要在解決房地合一稅制下，「贈與」及「繼承」可能產生的巨額稅金。

　　在「名義買賣，實質贈與」的下集，我們著重在避免在執行時的兩個稅賦風險：(一)「視同贈與」風險（遺產及贈與稅法第5條），及(二)金流錯誤而被認定為「假買賣，真贈與」的風險。

　　本文作者曾經任華南永昌投資信託公司的債券經理人，希望將個人或公司常見的三種行為—「稅務規劃行為、投資行為、家族傳承規劃」達到最佳且靈活的配置，而本文就是以稅務觀點融入到家族傳承實務中。

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