大白話房地合一稅之「出售自用住宅篇–上集」—自用住宅優惠

宋光國會計師　撰文

　　「當您擁有不只一戶的房地，自用住宅要設定在哪戶，才能節省房地合一的稅金？」

　　「土地增值稅，竟也有自用住宅優惠！與房地合一稅的差異在哪裡？」

　　「阿銘出售房屋，適當採用自用住宅優惠，房地合一稅金竟然由300萬降低至110萬。」

　　當我們出售房地時，現有稅制會面臨兩種稅金—「房地合一稅」及「土地增值稅」。在先前文章「大白話房地合一稅之『買賣房地篇』」的主題一及二」，已清楚說明房地合一稅的基本運作，並解釋若妥善規劃將有效降低稅金。本文主題設定在房地合一稅制下的自用住宅之優惠之應用；同時在下集比較土地增值稅的自用住宅規範，目的使讀者避免混淆而多繳稅金。

　　誠真事務所彙整—若出售房地時，採用自用住宅資格申報交易稅，經常遇見的問題（下圖十）。本文(上集)討論問題一～三；下集討論問題四～六。

問題一：房地合一的自用住宅免稅及優惠是什麼？

• 房地合一稅的課稅標的是「房地交易所得」，若出售房地適用自用住宅優惠，稅金減少與免除可分兩部分：（一）免稅—交易所得400萬以下免稅；（二）稅率優惠—交易所得超過400萬者，適用稅率優惠10%。
• 以案例說明：阿銘在106年7月以6,000萬購入位於台北市的A屋，並支付500萬裝潢房屋，於當年底入住。113年11月因央行實施打房政策而為了規避價格下跌風險，故以8,000萬出售A屋。誠真事務所計算阿銘在此交易面臨的房地合一稅金：
  • 計算房地交易所得：賣出時成交價額–買進時成本＝8,000萬–(6,000萬＋500萬)＝1,500萬（關鍵提醒：裝潢費可有條件列入成本）
  • 判斷適用稅率：持有期間為「7年3月(106/7～113/11)」，故適用稅率為20%。
  • 稅金計算：見下圖十一
  • 評論阿銘售屋案例：有無適用自用住宅優惠稅率，房地合一稅之稅金差異竟高達約2倍（110萬 vs 300萬），故善用「自用住宅優惠」是減少稅金的重要工具。

問題二：誰有資格適用房地合一的自用住宅優惠？

• 符合房地合一稅的自用住宅優惠要有兩種行動—（一）戶籍登記、（二）居住事實。
  • 戶籍登記：能夠辦理戶籍登記的三種身分為—房地所有權人之（1）個人、（2）配偶、（3）未成年子女。
  • 居住事實：前述三種身分須有「居住事實」，且「連續滿6年」。由於國稅局曾有查核「無居住」事實而遭補稅案例，故該居住規範不得不慎。

問題三：房地合一的自用住宅優惠，有什麼限制？

• 關於房地合一的自用住宅優惠之適用，有兩項限制—（一）前6年無營業使用、（二）前6年未曾適用。
  • 前6年無營業使用：賣出該房地的前6年，無出租、無營業使用、無執行業務使用。
  • 前6年未曾適用：賣出該房地的前6年，「個人、配偶、未成年子女」，未曾適用該優惠。

　　本文介紹房地合一稅制下的自用住宅優惠，並例舉「阿銘出售房地」來說明妥善運用該工具，則節稅效益極大；同時引領讀者了解如何取得該優惠資格的兩項做為（戶籍登記與居住），以及避免觸犯的兩項限制。

　　下一篇文章，將延續本文的主題，介紹議題為—（1）土地增值稅於出售時之自用住宅優惠為何？且相較房地合一稅差異為何？（2）夫妻分居卻未辦理離婚，當雙方各擁有自己的房地，其自用住宅優惠如何適用？（3）當您擁有多戶房地，設定哪戶為自用住宅較有節稅優勢？

　　誠真事務所在「出售自用住宅篇」以上下兩集完整說明如何利用自用住宅優惠，幫助自己設定節稅計畫。善用工具，別讓自己的權利睡著了！

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