大白話房地合一稅—「繼承的房地合一稅」

宋光國會計師　撰文

　　「面對家族傳承，父母將房地產移轉予子女，傳統作法有三種方式—(一)贈與、(二)繼承、(三)買賣。」

　　2016年上路的房地合一稅，使得選擇何種移轉方式變得非常複雜，誠真事務所從房地合一稅制的本質出發，希望帶領讀者做出「節稅且合法」的不動產規劃。

　　上篇介紹以「贈與方式移轉房地」，將面臨巨額房地合一稅金，上篇案例兒子布朗尼以8,000萬出售A屋，僅僅獲利2,000萬，卻要繳納巨額稅金1,575萬(房地合一稅)。鉅額稅金來自兩個地方：（一）成本降低：「贈與行為」使得布朗尼出售成本大幅下降而使交易所得上升（因為「公告房地現值」取代「買進市價」，而前者遠低於後者）；（二）持有期間因重新計算而縮短（因為起算點由贈與日取代原始買進日）。

　　本系列專注「家族傳承計畫—不動產所有權移轉」，誠真事務所關注三種生活中常見的移轉行為（繼承、移轉、買賣(名義買賣但實質贈與)）對最終稅負的影響，不同方式將造成南轅北轍的稅金，稍有不慎則面臨巨額稅金及罰責。再次複習家族傳承計畫的四個議題：見圖一

　　既然房地合一稅制下「贈與房地」與「繼承房地」觀念雷同，此時，讀者該思考：「繼承行為」會發生相同的困境嗎（巨額房地合一稅金）？誠真事務所為您提出常見的問題：見圖十一

問題一：繼承房地產當下，要支付哪些主要稅金？

• 繼承房地當下，可能發生兩項重大稅金—（一）遺產稅、（二）土地增值稅。誠真事務所使用以下案例說明稅金的發生與計算。
• 案例：父親「喬治一世」在民國100年7月以6,000萬購入坐落台北市A屋。喬治一世於112年8月因病過世，兒子「喬治二世」於同時間繼承A屋所有權，其房地公告現值4,500萬。喬治二世因愛好賭博而資金周轉失靈，於113年8月以8,000萬出售A屋予「凱撒先生」。以圖十二理解之：

• 〔討論一〕：土地增值稅（112年8月的「房地繼承行為」）
  • 土地增值稅免繳—因繼承而移轉之土地，土地增值稅全免（土地稅減免規則§20）。
  • 同時補充兩個經常忽略的土增稅的重點：
    • 繼承後再移轉，土增稅的計算基礎為何？「繼承開始日」的土地公告現值，而不是繼承前的取得現值。
    • 遺贈行為（非民法規定的繼承人），要繳土增稅嗎？「要繳」。（補充：遺贈即繼承人非民法§1138所規定之人）

• 〔討論二〕：遺產稅（關於112年8月的「繼承行為」）
  • 遺產稅，其房地課稅基礎對未來的房地合一稅造成重大影響。
  • 遺產稅課稅的基礎：與「贈與房地」相同，即「房屋評定現值＋土地公告現值」，而「不是」A屋的市場價格或購入價格，實務上「前述課稅基礎」遠遠低於市場價格，因此稅金相較繼承等價現金「低很多」。

問題二：繼承的房地「再出售」，會發生房地合一稅嗎？

• 承前案例，當喬治二世於113年8月出售A屋予凱撒先生，需要負擔房地合一稅金嗎？
  • 「取得日」是適用房地合一稅的定錨點，以下圖十三簡潔說明：

• 繼承房地的「取得日」有兩個值得思考的時間點：〔時間點一〕喬治一世（父親）購入時（100年7月）；〔時間點二〕喬治二世(子)繼承時（112年8月），到底為何者？
  • 不幸的是，法令規定取得日為「繼承時」（即前述時間點二），故喬治二世的出售行為「要負擔房地合一稅」。（依據「房地合一課徵所得稅申報作業要點」）。

• 計算本案例應繳的房地合一稅金：關注與「贈與」之差異，「繼承之持有期間可以合併計算」，因此相較下，繼承的房地合一稅金僅是贈與的三成（減少稅金1,050萬或–67%）。（贈與稅金1,575萬–繼承稅金525萬）

問題三：繼承房地產的重要例外(一)—依然適用舊制？

• 承前案例，可下結論：儘管「繼承」相較「贈與」有著明顯低的房地合一稅金，但仍會發生原本不應發生的稅金。這造成極大的不公平：繼承是老天所安排，卻遭受房地合一稅的懲罰，顯然不符合立法目的（懲罰短期持有房地者）。因此，財政部在民國104年8月19日發佈「台財稅字第10404620870」。
• 台財稅字第10404620870
  • 簡言之：繼承的房地在日後出售，可適用「舊制」而無須繳納房地合一稅金。
  • 適用此解釋令必須是下列「情境一」，我們以圖十四說明

• 情境一：適用「台財稅字第10404620870」，A屋購入日在105/1/1之前、繼承日在105/1/1之後。當A屋再出售給他方(凱撒先生)時，可選擇按「舊制」課稅（無房地合一稅）。
• 情境二：取得、繼承均在105/1/1之前，適用舊制且毫無房地合一稅的問題。
• 情境三：取得、繼承均在105/1/1之後，適用房地合一稅制，非前述解釋令的適用範圍。

問題四：在房地合一稅制下，「贈與房地 vs 繼承房地」的異同點？

• 誠真事務所以圖表表達「贈與房地 vs 繼承房地」之異同：圖十五

• 結論：在規劃選擇上，繼承及贈與會導致最終繳納稅金「極大差異」，不得不慎重看待。

問題五：繼承房地產的例外(二)—繼承的貸款金額＞繼承時之公告現值

• 台財稅字第10904601200號（財政部109.7.15）
  • 說明：以前例說明，假設喬治二世在繼承時(112年8月)，A屋尚有未償還房貸6,000萬。若在113年8月出售予凱撒先生（暫假設強制適用房地合一稅制），則交易所得以下圖十六計算之：

• 比較分析：該解釋令前 vs 後

• 適用「台財稅字第10904601200號」的三大注意事項
  • 貸款對象：限「金融機構」之抵押貸款
  • 繼承貸款：繼承房地同時也繼承貸款
  • 實際償還：之後房貸償還須證明由繼承人實際負擔

• 誠真事務所在此提出思考點：貸款是否有重複扣除的疑慮？
  • 金融機構貸款可在以下二情況扣除：
    • 計算遺產稅時
    • 計算房地合一稅時

　　本文聚焦以「繼承」移轉房地所有權，在房地合一稅制下，繼承行為仍有原本就不該發生的房地合一稅金，慶幸的是，財政部的解釋令在特定情境下免除了此一稅金。複習本文重點：（一）繼承房地後再出售要課房地合一稅嗎？（二）「繼承」與「贈與」房地竟有著驚人的稅金差異！（三）繼承房地再出售，可以免除房地合一重稅嗎？（四）繼承的房貸，在未來出售竟可用來節省稅金！

　　下個主題，誠真事務所將介紹房地移轉方法之「買賣」。

　　本文作者曾經任華南永昌投資信託公司的債券經理人，希望將個人或公司常見的三種行為—「稅務規劃行為、投資行為、家族傳承規劃」達到最佳且靈活的配置，而本文就是以稅務觀點融入到家族傳承實務中。

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