大白話房地合一稅—「贈與房地產」的「房地合一稅」

宋光國會計師　撰文

　　「面對家族傳承，父母將房地產移轉子女，傳統作法有三種方式—(一)贈與、(二)繼承、(三)買賣。」

　　2016年上路的房地合一稅，使得選擇何種移轉方式變得非常複雜，誠真事務所從房地合一稅制的本質出發，希望帶領讀者做出合法的房地移轉節稅規劃。

　　在「房地產買賣行為」的「房地合一稅節稅方法」，本會計師已在先前文章歸納出三種方法：（一）使用自用住宅定額免稅及優惠稅率、（二）蒐集合法憑證，擅用費用大幅降低交易所得、（三）應用自用住宅重購退稅。

　　跳脫房地產買賣行為，新的系列專注「家族傳承議題—父母移轉房地產所有權」。移轉方式經常是「贈與、繼承、買賣（名義買賣但實質贈與）」，而不同方式造就南轅北轍的稅賦，稍有不慎則在未來面臨巨額稅金的風險。系列針對家族傳承設定四個議題：見圖一

　　本文旨在分析在家族傳承而採「贈與方式」移轉房地產所有權，面臨重大的房地合一稅風險，本事務所提出您常見的問題：見圖二

問題一：房地合一稅是什麼？

關於房地合一稅的基本概念，本事務所在文章曾經詳細介紹（「大白話房地合一—買賣房地產篇（主題一：基本定義）；網址：https://trustpany.com/2024/11/06/house-and-land-transactions-income-tax-1/），此處概略列示重點：
- 民國105年上路的房地合一稅是針對「短期持有不動產」給予的懲罰性課稅。我們舉先前文章例子讓讀者容易了解：
  - 案例：

可見在「買與賣不動產行為」的房地合一稅計算，其關鍵要素有三：(一)取得日（決定會被課房地合一稅嗎?）、(二)持有期間（決定稅率高低）、(三)所得計算。以下問題二將以「贈與不動產行為」說明上述三要素。

問題二：贈與房地產當下，要支付哪些主要稅金？

贈與房地當下，主要發生二項重大稅金—(一)贈與稅、(二)土地增值稅。誠真事務所用案例說明稅金的發生與計算。
父親勒布朗在民國100年7月以6,000萬購入坐落台北市A屋，並於112年8月贈與兒子布朗尼，其房地公告現值4,500萬。布朗尼因愛好賭博而資金周轉失靈，於113年8月以8,000萬出售A屋予喬丹。以下圖三理解之：

討論一：112年8月的贈與房地產行為。
- 本文專注贈與稅，因其課稅基礎對未來的房地合一稅造成重大影響。關於「土地增值稅」再設專章詳細說明。
  - 贈與稅：課稅的基礎是「房屋評定現值＋土地公告現值」而「非房地產的市場價格或購入價格」，實務而言，「前述金額與市價」常有不小的差距，因此稅金比起贈與等額現金低很多（等額說明：贈與現金＝A屋市價）。
  - 遺產及贈與稅—課稅級距及稅率（見下圖四）

問題三：受贈的房地「再出售」，會發生房地合一稅嗎？

出售A屋給喬丹是否發生房地合一稅？本例發生。
- 判斷邏輯—A屋的「取得日」在105年之前或後，「之前」則不發生，之後則發生。
- 布朗尼（子）出售的A屋「取得日」為何？「所有權移轉登記日」在112年8月（贈與發生時），故發生「房地合一稅」。
- 實務上常「誤判取得日」：錯誤認為取得日在「勒布朗（父）購入時（100年7月）」，不發生房地合一稅。
持有期間：1年及適用房地合一稅率45%

結論：贈與房地在房地合一稅制下非常不利，原因如下
- 原本舊制，因為贈與行為而改變，適用新制：勒布朗（父）在100年7月購入，若期間無贈與行為逕於113年8月出售與喬丹，則無高額房地合一稅金議題（因取得日於105年前）。
- 成本降低，而大幅課稅所得：原購入成本6,000萬（100年7月），卻在113年8月出售時降低至4,500萬（因為贈與行為），因此提高房地合一課稅所得1,500萬（6,000萬－4,500萬），換算稅金高達675萬。
- 持有期間縮短，適用較高之房地合一稅率：因為贈與行為而將A屋「取得日」更新為「贈與時的移轉日(112年8月)」，而不是原始的「購入日(100年8月)」。

問題四：贈與房地產的例外(一)—持有期間合併計算

問題五：贈與房地產的例外(二)—成本為配偶原始取得成本

　　本文主軸聚焦以「贈與方式」移轉房地所有權，在房地合一稅制下面臨「巨大稅金風險」。慶幸的是，家族傳承規劃中，房地產權移轉方法尚有「繼承」、「買賣」甚至「信託規劃」等，不同方法造成的稅金、產權整合、經營權指派的結果也有著巨大差異，惟贈與就是名列最後的移轉手段。

　　下個主題，誠真事務所將介紹房地移轉方法之「繼承」。

　　本文作者曾經任華南永昌投資信託公司的債券經理人，希望將個人或公司常見的三種行為—「稅務、投資、家族傳承」達到最佳且靈活的配置，而本文就是以稅務觀點融入到家族傳承實務中。

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