大白話房地合一稅之「重購退稅」—自用住宅重購退稅

宋光國會計師　撰文

　　「投資不動產擅用房地合一稅之重購退稅，以節省房地合一稅金，這樣可行嗎？」

　　對上述問題誠真事務所的結論是「可行」，同時在本文下方指出適合的「投資風格及使用風險」。對「房地合一稅之重購退稅」規範了解，決定自己的買賣及相關行為，增加節稅的武器庫。

　　合法的節約房地合一稅，就本會計師對稅制的鑽研，歸納三種方法：（方法一）使用自用住宅定額免稅及優惠稅率、（方法二）蒐集合法憑證，擅用費用大幅降低交易所得、（方法三）應用自用住宅重購退稅。誠真事務所已經詳細介紹方法一及方法二，本文聚焦在方法三，慎重為讀者介紹房地合一之「重購退稅」。

　　本文旨在使讀者了解「不動產重購退稅」的本質，並結合前述方法一及方法二，使您在面對買賣不動產的重稅環境下，做出正確的安排。故我們提出幾個常見問題（見下圖一），循序漸進且有層次的引領讀者了解「重購退稅」的本質與應用。

問題一：什麼是「自用住宅重購退稅」？

適用重購退稅的兩種行為
- 先賣後買：川普先賣A屋後支付房地合一稅，並在「兩年內」重購B屋。
- 先買後賣：賀錦麗先買B屋自住，並在「兩年內」出售原居住的A屋。
前述出售A屋所產生之房地合一稅，得獲得「退還稅金」
- 得退稅金額＝出售A屋所繳納房地合一稅 ×（B屋買價／A屋售價）。
- 無論「先賣後買」或「先買後賣」，退稅金額計算方式都是相同。
- 最大退稅金額：即退稅金額的上限，為出售A屋所繳納房地合一稅金。
申請退稅期間：「5年內」得申請退還。
房屋使用權的買賣也同樣適用。

問題二：符合重購退稅的要件是什麼？

符合重購退稅要符合四要件
- 要件一—間隔「兩年內」：無論先賣後買、先買後賣，出售A屋與重購B屋之所有權移轉登記時間在兩年以內
- 要件二—辦竣戶籍登記：所有權人、其配偶、未成年子女，在A屋(出售者)及B屋(重購者)均辦竣戶籍登記
- 要件三—居住事實
- 要件四—無其他用途：A屋及B屋無出租、供營業（含執行業務）使用。

問題三：為什麼已退回還的房地合一稅款被國稅局追回？

在兩種情況，國稅局將追回已退還的房地合一稅金
- 追回情況一：重購的B屋在5年內轉作他用途（出租、營業使用）
- 追回情況二：重購的B屋在5年內再出售。
法令依據：房地合一課徵所得稅申報作業要點-叁-二十

問題四：符合自用住宅要做什麼行動？

符合房地合一稅下的「自用住宅」要做什麼行動？此處引用先前文章—自用住宅免稅上集。
符合房地合一稅的自用住宅優惠要有兩種行動—（一）戶籍登記、（二）居住事實。
- 戶籍登記：能夠辦理戶籍登記的三種身分為—房地所有權人之（1）個人、（2）配偶、（3）未成年子女。
- 居住事實：前述三種身分須有「居住事實」。由於國稅局曾有查核「無居住」事實而遭補稅案例，故該居住規範不得不慎。

問題五：不符居住事實被國稅局補稅146萬的案例

問題六：重購退稅運用在不動產投資可行嗎？

　　本文主軸在介紹房地合一稅的重購退稅，著重焦點在三部分—（一）大白話重購退稅、（二）國稅局追稅風險、（三）重購退稅在投資不動產領域的應用與限制。

　　本文作者曾經任華南投資信託公司的債券經理人，希望將個人或公司常見的兩種行為—「稅務規劃行為」與「投資行為」，二者達到最佳且靈活的配置，而本文就是以稅務觀點融入到不動產投資實務中。

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