大白話房地合一稅之「申報」—申報房地合一稅

宋光國會計師　撰文

　　「用低於市場行情的成交價格向國稅局申報，降低交易所得，以節省房地合一稅金，這樣可行嗎？」

　　當您出售不動產時，政府會對交易所得課稅，但其稅制卻分兩類—「新制與舊制」，而前述兩者之「申報方式」竟然不同，誠真事務所特別為讀者介紹「不動產交易所得稅的申報方式」，避免讀者錯誤或錯過申報而遭政府「連補帶罰（補稅加計罰款）」。

　　在申報不動產所得稅時，首先辨別此次出售行為是「適用新制或舊制」，其分辨方法已在文章「大白話房地合一—買賣房地產篇（主題一：基本定義）」中說明。本文除了比較「報稅方式之不同—新制vs舊制」外，並著重房地合一稅（新制）的申報細節，我們將常見問題列示在下圖一：

問題一：出售不動產之交易所得稅，申報方式為何—新制 vs 舊制？

• 誠真事務所以下圖二說明「申報規範—關於處分不動產相關之稅金」，再製作比較表（下圖三）說明三種稅制之納稅義務人、報稅期間。

• 由於新制（房地合一稅）不只對出售不動產「所有權」，尚有出售「房屋使用權」、「預售屋」、「股份或出資額」，故特別以下圖四列示報稅起始日：

問題二：出售不動產，報稅的主管機關為誰？

• 關於報稅機關，我們先說結論（見下圖四），另外再說明理解的方法。

• 理解報稅主管機關，從稅金的性質：舊制與新制係屬「所得稅」的一種，故跟隨個人的戶籍所在地，即為「戶籍所在地之稽徵機關」；土地增值稅係對該土地之增值額課稅，故為「土地所在地稽徵機關」。

問題三：賠錢出售不動產，需要報稅嗎？

• 在某些情況，因為短期資金缺口、不動產投資誤判而停損、短期借款到期無法展延、更好的投資機會、長期及短期資金錯配等，須將原買進之不動產降價求售換取流動性（現金），因此發生交易損失（賠錢），此時需要申報「房地合一稅」嗎？
  • 「必須申報」：無論交易是所得或損失，且無論有無應納稅額，均須申報。
• 關於「投資不動產損失」，誠真事務所以橡樹資本的「掌握市場週期」的思維為基礎，研究美國市場近60年新屋及近25年成屋的價格與數量數據，並製作週期報表後，做出總結—以美國市場而言，投資不動產而虧損的機率非常低。其後再以專章討論研究的過程、結論、及投資美國不動產策略。

問題四：以較低的成交價報稅，會怎麼樣嗎？

• 出售時以「較低成交價」來降低交易所得，並規避房地合一稅，此時會面臨何種稅務風險？
  • 當成交價偏低且無正當理由，稽徵機關有權利按時價或查得資料「核定成交價」。換句話說，成交價由稽徵機關決定。
  • 誠真事務所建議—降低房地合一稅金，不應造假成交價，但可由不動產之「成本及費用層面」執行合法的節稅計畫。例如保存符合規定的裝潢費、仲介費、代書費等憑證、妥善應用自用住宅優惠。相關知識參考文章「大白話房地合一稅之『買賣房地篇』—主題二：房屋交易所得的計算」、「大白話房地合一稅之『出售自用住宅篇』上下集」。

問題五：未提供國稅局「原始取得成本證明文件」，會怎麼樣嗎？

• 大白話原始取得成本證明文件，即早前買進不動產的合約，其內容能舉證當初的購買價格。
• 申報時未提供「原始取得成本證明文件」則稽徵機關依據下述（A）及（B）「核定成本」：
  • （A）查得資料
  • （B）「房屋評定現值」及「土地公告現值（CPI調整後）」
• 誠真事務所建議—因為土地公告現值往往遠低於市場價格，故面臨成本被大幅低估風險，將使交易所得不合理增加，最終導致房地合一稅金大幅增加。故買進時保存符合規定的憑證很重要，節稅規劃從買進不動產就開始了！！！

問題六：當出售農地需要報稅嗎？與建商合建並分得房屋需要報稅嗎？

• 三種免課徵「房地合一稅」的情況，因此「免申報」
  • 出售農地（故出售農地免申報）
  • 土地被徵收
  • 出售公共設施保留地
• 合建分屋—個人以自有土地與他公司合建，並分得房屋。因為是交換行為，故「免申報」。
  • 合建、都市更新、危老重建等行為，在房地合一稅制下有著不同的規範，未來以專章為讀者分別介紹。

　　本文主軸在介紹房地合一稅的報稅機制（申報），並將「交易所得稅之舊制、土地增值稅」之申報方式納入比較，避免讀者在申報時的混亂。同時在面對非法避稅行為時，理解國稅局的施行措施，並做出合法的節稅規劃。再次提醒讀者，節省房地合一稅制的關鍵在「成本及費用層面」，節稅規劃在買進不動產時就開始了！！！

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