大白話房地合一稅之「出售自用住宅篇–下集」—自用住宅優惠

宋光國會計師　撰文

　　「土地增值稅，竟然也有自用住宅優惠！其與房地合一稅的差異在哪裡？」

　　出售房地而繳納的各項稅金中，最大宗的兩項非「房地合一稅」及「土地增值稅」莫屬，而兩者均各自擁有專屬的「自用住宅優惠」。

　　在「出售自用住宅篇–上集」介紹房地合一稅的自用住宅優惠，內容大致為三部分：（1）房地合一稅之自用住宅優惠為何？阿銘出售房地時可否適用優惠，稅金竟然相差高達2倍、（2）如何取得適用優惠資格？（3）適用優惠的2個絕對不能踩的地雷。

　　誠真事務所延續上集之議題，在本文則著重「關於自用住宅優惠，房地合一稅與土地增值稅的差異在哪裡？」，並提出「夫妻分居卻未辦理離婚，如何使用自用住宅優惠」及「同時擁有多戶房地，自用住宅應該設定在哪戶」，我們將常見問題列示在下圖三：

問題四：土地增值稅是什麼？

• 土地增值稅，即以「土地漲價總數額」為課稅標的，其概述見下圖四之說明：

問題五：「房地合一稅」及「土地增值稅」的關係是什麼？

• 房地合一稅與土地增值稅的關係為何，我們以下圖五說明：

問題六：關於自用住宅優惠，「房地合一稅」及「土地增值稅」的差異是什麼？

• 我們以下圖六，彙整「房地合一稅」及「土地增值稅」的差異。

問題七：配偶分居，可個別認定自用住宅交易嗎？

• 由於房地合一之自用住宅優惠的限制為「賣出該房地的前6年，『個人、配偶、未成年子女』，未曾適用該優惠」
  • 倘若夫妻已分居但尚未離婚，當分別出售自用房地時，可各自適用優惠，而不受限前述的6年限制嗎？
    • 可以各自適用優惠，但有以下之前提
    • 前提—符合財政部「各自辦理綜合所稅結算申報」的標準。

問題八：當您擁有多戶房地，設定哪戶為自用住宅較有節稅優勢？

• 從房地合一稅的計算方式，我們舉出４大考量點，其目的著重在降低交易所得。
  • 取得日是否在民國105年後—在該日期之後取得的房地，才適用房地合一稅制。
  • 持有年限預期較短者—持有期間越短，適用稅率越高
  • 市價增值預期較大者—實際增值金額越大，課稅基礎越高
  • 舉證居住事實—原則必須連續居住滿6年的事實，且必須了解國稅局查核方法，避免補稅風險。

　　本文主軸在介紹關於自用住宅優惠，房地合一稅與土地增值稅的差異在哪裡？由於出售房地時該兩者係主要稅金項目，故文中特別概述土地增值稅於計算房地合一稅時所扮演的角色，釐清相互關係有利節稅規劃。另外提出兩個有趣議題：夫妻分居但未離婚的自用住宅優惠怎麼使用？當你擁有不只一戶房地時，自用住宅優惠要設定在哪裡才有節稅優勢？

　　本系列在「房地合一稅制」基礎下，介紹自用住宅優惠，若正確使用將節省巨額稅金，但是，錯誤的認知將誤觸地雷而面臨巨額的「稅金與罰金」。誠真事務所希望在本系列「帶給讀者正確知識及避開錯誤使用的風險」。善用工具，別讓自己的權利睡著了！

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