大白話房地合一稅之「買賣房地篇」—主題二：財產交易所得的計算

宋光國會計師　撰文

　　「裝潢費、代書費、仲介費、契稅、印花稅，到底能不能抵減稅金？」。

　　洛克菲勒：「美國的主要財富都是在土地上創造的。」，這彰顯在鉅富眼中，不動產是財富配置中重要的一環，而無論買賣不動產的目的是基於投資需求、資金調度、個人規劃等，在交易過程中勢必發生「損益」。

　　「損益」，就是「不動產交易所得」，也是房地合一稅制的課稅標的。我們首先定義損益—「損益(不動產交易所得)＝成交價額－取得成本－費用」，因此了解成本及費用的意涵，並保存符合規定的憑證，將實質降低房地合一稅的金額。

　　另外，先幫讀者複習不動產交易的「舊制」（上篇文章「房地合一之基本定義」），說明舊制為何與「損益」無關：因其課稅標的是依據「土地公告現值、房屋評定現值」，且兩者經常遠遠低於市場交易價格。是故，適用舊制的不動產交易沒有成本與費用的認定議題。

　　在上篇文章「主題一：房地合一之基本定義」，立足的假設是「不動產買賣行為」，我們說明：適用新制或舊制的判斷邏輯為何？新制(房地合一)的稅制為何？不動產持有期間為何？目的讓讀者對房地合一稅有基本的認識。

　　提醒讀者，本系列建立在不動產交易行為是「買進並賣出」，其他如「買賣、繼承、贈與、自地自建、合建、都更、危老重建、分割等」不在討論之列，未來，誠真事務所將另闢系列說明之。下圖一列示本系列主題：

　　本文著重在「實質降低房地合一稅的金額」，影響稅金的三要素是(A)持有期間、(B)稅率、(C)房地交易所得，要素(A)及(B)在法令明確規範下不具節稅功能，故實質降低的關鍵是要素(C)，也是本文討論的重點，在此提出計算所得之常見問題，見下圖六：

問題一：房屋交易所得的計算公式為何？

• 房地交易所得＝賣出時成交價額–買進時成本–買進時費用–賣出時費用。我們以下圖七說明之。

• 圖七顯示：房地合一的稅金(Ｔ)＝房地交易所得(Ｉ) × 適用稅率。在「適用稅率」無法改變的前提下，有效降低稅金的關鍵即為降低「房地交易所得(Ｉ)」，因此，優良的節稅規劃須建立在對Ｉ的認識。

問題二：房地之賣出時成交價額為何？

• 賣出時成交價額—即為實際成交價額。納稅者在申報時須提供契約書影本或其他相關文件，以佐證前述金額。

問題三：房地之「買進時成本及費用」有哪些項目？代書費、裝潢費可認列嗎？

• 試想：在購入房屋的過程，我們除了支付成交價額，尚有契稅、印花稅、代書費、仲介費等，這些隨購買發生的費用，再賣出時可以減少稅金嗎？
• 再試想：為了營造舒適的生活空間，因此投入的裝潢費，在賣出時，可以抵減稅金嗎？
• 依據「房地合一課徵所得稅申報作業要點第12條～第14條」，上述各項費用均可計入「買進時成本」，而終將降低稅金。
• 誠真事務所為讀者整理「買進時成本」，共計四個項目—(1)買進房地的「成交價額」、(2)「買進時」發生的費用、(3)「買進後」發生的費用、(4)其他。前述(2)及(3)費用之認定，因涉及會計觀念，在此不再贅述，若有疑義歡迎向本事務所諮詢。
• 以下圖八列示：「買進時成本」的四個項目

問題四：房地之出售時費用有哪些項目？

• 在房地出售時費用項目，有兩個考量重點—(一)有哪些項目？(二)若無法提示合格憑證，仍享有減少稅金上的優惠是什麼？
• (一)費用有哪些項目？
  • 我們以圖九列示「房地出售時的費用」的定義及項目。

• 另外，土地增值稅能列費用嗎？不行。

• (二)若無法提示合格憑證，仍享有減少稅金上的優惠是什麼？
  • 稅法有減除優惠—「核定費用＝賣出時成交價額 × 3%」，最高以30萬為限。
  • 誠真事務所列出擬制性資料（下圖九），依據各種「賣出成交價額」設算「費用門檻(A)」，結論是「當實際費用小於門檻(A)時，選擇核定費用的方式，更能節省稅金。」

　　本文以「買賣交易」探討房地合一稅制的基本概念，同時誠真事務所站在會計師角度，建議讀者應該留意那些費用應該特別保留合格憑證，得以未來出售時抵減稅金，尤其經常忽略的「仲介費、代書費、廣告費、契稅、印花稅等」，甚至是「裝潢費、移轉前的利息費」。記住，別讓自己的權利睡著了！！！

　　關於房地買賣之房地合一稅的諮詢或規劃，歡迎讀者在下方email留下聯絡方式，或者加入臉書專頁，提醒(a)具知識涵養的最新文章、(b)與您溝通想法、(c)舉辦活動通知。

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